İşyeri Kira Vergisi Hesaplama

İşyeri kira geliri, konut kira gelirinden nasıl farklıdır?

Her iki gelir türü de vergi mevzuatında aynı kategoriye, gayrimenkul sermaye iradına (GMSİ), girer ve aynı 2026 gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir. Ancak işyeri kira gelirinde iki önemli fark vardır:

• Konut istisnası yoktur. Konut kira gelirinde uygulanan 2026 için geçerli istisna tutarı, işyeri kira gelirine hiçbir şekilde uygulanmaz. İşyeri kira gelirinizin tamamı (gider düşüldükten sonra) vergiye tabidir.
• Stopaj kesintisi olabilir. Kiracınız bir şirket, kurum veya vergi mükellefiyse, kira bedelini size öderken kanunen %20 stopaj kesip vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür (GVK md. 94). Kiracınız gerçek kişi ve vergi mükellefi değilse (örneğin sizden dükkanı kiralayan başka bir şahıs), stopaj kesintisi yapılmaz.

Bu iki fark dışında, götürü gider (%15) veya gerçek gider yöntemi seçimi, kademeli (progresif) vergi tarifesi ve yıllık beyanname verme süreci aynı şekilde işler.

Hesaplayıcıyı işyeri için nasıl kullanırsınız?

Ana sayfadaki kira gelir vergisi hesaplayıcısında "Mülk türü" seçeneğinden İşyeri (ticari)'yi seçin. Bu seçimle birlikte hesaplayıcı otomatik olarak konut istisnasını uygulamayı bırakır ve girdiğiniz tüm yıllık kira gelirini (gider düşüldükten sonra) vergi matrahına dahil eder. Ardından her zamanki gibi gider yönteminizi (götürü veya gerçek) seçip yıllık kira gelirinizi girmeniz yeterlidir.

Stopaj kesintisi ve mahsup nasıl işler?

Kiracınız kira bedelinden %20 stopaj kestiyse, bu kesinti sizin adınıza zaten vergi dairesine yatırılmış demektir. Yıllık beyannamenizi verirken, hesaplanan toplam vergiden bu stopaj tutarını mahsup edersiniz (düşersiniz); aynı stopaj tutarını hem kiracınız ödemiş hem siz tekrar ödemiş olmazsınız. Mahsup sonrası kalan tutar varsa onu ödersiniz, stopaj toplam vergiden fazlaysa farkı iade olarak talep edebilirsiniz.

Bu hesaplayıcı, işyeri kira gelirinizin mahsup öncesi brüt vergisini gösterir. Stopaj kesintiniz varsa, beyannamenizi hazırlarken bu tutarı ayrıca düşmeniz gerekir; bir mali müşavir bu hesaplamayı sizin için doğru şekilde yapabilir.

Stopaj oranı ve uygulama şekli, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde düzenlenmiştir. Kiracı, kira bedelini öderken stopajı kesmek ve ertesi ayın 26. gününe kadar kendi muhtasar beyannamesiyle vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür. Mülk sahibi olarak sizin sorumluluğunuz, yıl sonunda kendi beyannamenizi verirken bu kesintiyi doğru şekilde mahsup etmektir; kiracınızdan aldığınız stopaj kesinti belgesini (varsa) saklamanız, olası bir vergi incelemesinde işinizi kolaylaştırır.

Örnek hesaplama: dükkan kira geliri

Yıllık 360.000 TL dükkan kira geliri elde eden ve götürü gider usulünü seçen bir mülk sahibi için hesaplama şöyledir:

1. Yıllık kira geliri: 360.000 TL
2. Konut istisnası uygulanmaz: istisna = 0 TL
3. Götürü gider (%15) düşülür: 360.000 - (360.000 × %15 = 54.000 TL) = 306.000 TL (vergiye tabi matrah)
4. 2026 tarifesine göre vergi: ilk 190.000 TL için %15 = 28.500 TL, kalan 116.000 TL için %20 = 23.200 TL, toplam 51.700 TL
5. Kiracı %20 stopaj kestiyse (360.000 × %20 = 72.000 TL), bu tutar hesaplanan 51.700 TL'den fazla olduğu için mahsup sonrası iade doğabilir

Gerçek gider yöntemi işyerinde neden sık tercih edilir?

İşyeri sahiplerinin çoğu, konut sahiplerine göre daha yüksek belgeli giderlere sahiptir: emlak vergisi, sigorta, ortak alan aidatı, tadilat, komisyon ve kredi faizi gibi kalemler toplamda kira gelirinin %15'ini kolayca aşabilir. Bu durumda gerçek gider yöntemi genellikle götürü gidere göre daha az vergi ödemenizi sağlar. Hesaplayıcıda "Gerçek gider" seçeneğini seçip belgelendirilmiş toplam giderinizi girerek iki yöntemi karşılaştırabilirsiniz.

Hangi yöntemi seçerseniz seçin, hesaplayıcıya girdiğiniz hiçbir tutar kaydedilmez veya sunucuya gönderilmez; bu konuda daha fazla bilgi için gizlilik politikamıza göz atabilirsiniz.

Beyanname ve ödeme takvimi işyeri kirasında da aynı mı?

Evet. İşyeri kira geliri de konut kira geliri gibi, elde edildiği yılı izleyen yılın 1-31 Mart döneminde Hazır Beyan Sistemi veya bir mali müşavir aracılığıyla beyan edilir. Hesaplanan vergi (varsa stopaj mahsubundan sonra kalan tutar) iki eşit taksitte ödenebilir: ilk taksit Mart ayı sonuna kadar, ikinci taksit Temmuz ayı sonuna kadar. Konut ve işyeri kira gelirlerinizin ikisini de aynı yıl elde ettiyseniz, ikisi TEK bir beyannamede birleştirilir; ayrı ayrı iki beyanname vermezsiniz.

Sürecin geri kalanı, tarih ve taksit kuralları dahil, ana sayfadaki kira gelir vergisi rehberinde ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Hesaplama veya rakamlarla ilgili bir sorunuz olursa iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sık sorulan sorular: işyeri ve dükkan kira vergisi

İşyeri, dükkan veya ofis kira geliri elde eden mülk sahiplerinden sık gelen sorular:

• Kiracım şahıs, şirket değil. Stopaj kesilir mi? Hayır, stopaj kesintisi sadece kiracının bir şirket, kurum veya vergi mükellefi (örneğin bir esnaf) olması durumunda geçerlidir. Kiracınız da sizin gibi bir gerçek kişiyse (vergi mükellefiyeti olmadan), stopaj kesintisi yapılmaz ve tüm vergiyi siz beyanname üzerinden ödersiniz.
• Aynı yıl hem konut hem işyeri kira geliri elde ettim, ne olur? Bu durumda istisna sadece konut kira geliri kısmına uygulanır, işyeri kısmına uygulanmaz. Her ikisi de aynı yıllık beyannamede birlikte beyan edilir ve toplam matrah üzerinden tek bir kademeli vergi hesabı yapılır. Bu hesaplayıcı şu an sadece tek bir gelir türünü aynı anda hesaplar; kombine hesaplama için bkz. ana sayfadaki notlar.
• Depo veya arsa kira geliri de aynı şekilde mi hesaplanır? Depo kira geliri işyeri ile aynı kurallara tabidir (istisna yok, stopaj olabilir). Tarım arazisi (arazi/tarla) kira geliri ise GMSİ'nin farklı bir alt türüdür ve bu sayfanın kapsamı dışındadır.
• Şirketime ait bir işyerini kendi şahsıma mı, yoksa şirkete mi kiraladım fark eder mi? Burada anlatılan kurallar, kira gelirini bir GERÇEK KİŞİ olarak elde ettiğiniz durumlar içindir. Kiraya verdiğiniz gayrimenkul bir şirkete (tüzel kişiye) aitse ve kira geliri şirket bilançosunda muhasebeleştiriliyorsa, kurumlar vergisi kuralları geçerli olur; bu sayfanın ve hesaplayıcının kapsamı dışındadır.